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최근 꼬마빌딩을 증여하며 증여세를 25억 원에 신고했으나 국세청은 이를 부인하고 48억 원을 부과한 사례가 있습니다. 또한 110억 원으로 신고했으나 국세청은 208억 원을 부과하는 등 비주거용 부동산, 특히 꼬마빌딩에 대한 상속세와 증여세 폭탄이 터지고 있습니다. 2019년 2월, 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 개정으로 인해 국세청이 직접 감정평가를 할 수 있도록 시행하고 있기 때문입니다.

원칙은 증여일(상속개시일)에서 전 6개월, 후 3개월(상속은 6개월) 기간(이를 “평가기간”이라 함) 이내에 매매가격(공동주택인 경우 매매사례가격), 감정, 공매, 수용 등 가격(이를 “매매 등 가격”이라 함)이 있으면 이를 시가로 하고, 시가를 산정하기 어려운 경우에는 보충적인 평가방법(기준시가)으로 시가를 결정합니다. 예외적으로 이 평가 기준일 전 2년과 후 6개월(상속은 9개월)의 기간을 더해 국세청장이 감정평가를 하여 평가심의위원회에 신청하는 경우에는 이 가격을 시가에 포함되도록 하고 있습니다.

세금 폭탄을 맞은 납세자들은 불복하여 행정소송을 제기했고 이에 대한 1심 결과가 계속해서 나오고 있습니다. 그런데 결과를 보면 같은 법원이어도 판사에 따라 판결이 엇갈립니다. 한편은 이 감정가액을 시가로 볼 수 없다 하고, 다른 한편으로는 이 감정가액이 시가로 보아 과세한 것은 적법하다고 봅니다. 이로 인해 논란이 생기자 국세청은 「상속세 및 증여세 사무처리 규정 제72조」를 개정하여 2023년 7월 3일부터 시행하고 있습니다. 모든 부동산을 감정평가하지 않고 해당하는 대상에게만 감정평가하겠다는 것이 주요 개정 내용입니다.

① 비주거용 부동산 감정평가 사업의 대상은 비주거용 부동산 등(「소득세법」 제94조 제1항 제4호 다목에 해당하는 부동산 과다 보유 법인이 보유한 부동산 포함)으로 한다.

② 추정 시가와 법 제61조부터 제66조까지 방법에 의해 평가한 가액(이하 ＂보충적 평가액＂이라 한다)의 차이가 10억 원 이상인 경우

③ 추정 시가와 보충적 평가액 차이의 비율이 10% 이상[(추정시가-보충적평가액)/추정시가]인 경우

여기서 주목해야 할 점은 '부동산 과다 보유 법인이 보유한 부동산 포함'이라는 부분입니다. 비상장 법인의 재산은 시가를 산정하기 어려운 경우에 「상증세법 시행령 제54조부터 제56조」에서 규정한 방법에 의거하여 주식가치를 평가한 금액으로 정합니다. 원칙은 이와 같습니다. '손익가치를 3, 자산가치를 2로 보고, 5로 가중평균'하며, '총자산에서 부동산 비율이 차지하는 비율이 50% 이상 80% 미만인 경우는 그 반대'로, '총자산에서 부동산 비율이 차지하는 비율이 80% 이상인 경우는 손익가치는 반영하지 않고 자산가치만 반영'합니다.

즉, 부동산 비율이 50% 이상인 법인을 '부동산 과다 보유 법인'이라고 합니다. 「소득세법 시행령 제158조 4항」에 따라 장부가액으로 판단하지만 기준시가가 장부가액보다 높을 경우에는 기준시가를 적용합니다.

설립 기간이 오래된 법인은 장부가액보다 기준시가가 월등히 큰 경우가 많은데 이 부분을 간과하는 경우가 많아 특히 주의해야 합니다. 무턱대고 장부가액만 보고 주식가치를 평가하여 주식증여 신고를 하면 국세청은 부동산에 대해 감정평가하고 주식가치를 다시 계산하여 전혀 예측하지 않았던 증여세를 납부해야 하는 낭패를 볼 수 있기 때문입니다. 이를 예방하고자 부동산 과다 보유 법인이 현금성 자산과 금융재산을 보유하는 경우, 소급하여 1년 이상을 보유해야 하므로 결코 쉽지 않습니다.

비상장 법인의 주식 가치를 계산할 때 부동산 평가는 ①장부가액 ②기준시가 ③임대 환산가액 ④설정된 저당권 등의 잔액 중에서 높은 금액을 적용합니다. 만약 부동산 과다법인의 경우 주식증여 신고 가액이 추정 시가와 10억 원 이상 차이가 나거나 추정 시가와 차이의 비율이 10% 이상인 경우 바로 이 상증세법 사무처리 규정에 의거해 기준시가를 적용하지 않고 국세청이 직접 감정평가를 하게 된다면 증여세는 크게 늘어날 것입니다.

이렇듯 부동산 과다 보유 법인과 개인 임대사업자에게 과세하고 있는 상속세와 증여세는 가혹하다고 느낄 정도입니다. 하지만 세법에 관심을 가진다면 과중된 세금을 해결할 다양한 방법을 찾아낼 수 있습니다. 다만 광범위한 분야를 알아야 합니다. 일부 분야만 알아서는 한계가 분명히 존재하기에 검증된 전문가와 상의하여 알맞은 솔루션을 적용해야 합니다.

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